今年两会上，总理的一句“房价远远没有回到合理价位”，再加上房产税相关政策的出台，让人们纷纷疾呼2012会是房地产调控“史上最严厉”的一年，甚至有消息称2012年中国房市可能会崩盘。对于过日子的普通老百姓而言，这当然是大好消息，他们终于盼来了房价下跌的春天。不过，不少需要买房的老百姓还是选择持观望态度，希望在房价拐点的时候再出手。央行发布的调查报告称，中国居民的购房意愿降至历史最低值。而同样的消息，对曾在房市一片繁荣景象中获益不少的房产商而言，可能是一个不好熬的寒冬。2012年中国房地产市场的前景究竟如何？我们不妨听听专家的观点。
秦虹：2012年房价不会报复性反弹
1. 中央和地方严控房价
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，今年房价出现报复性反弹的主观和客观条件都不具备。
秦虹认为，目前中国房市出现了两个调控效果：投资和投机性需求被挤出市场，现在房地产市场基本由“刚需”在支撑;房价的涨幅终于得到控制，而且一些城市房价明显下调。除了限购等政策，她认为，紧缩的货币政策使得整个房地产全产业链均受影响，包括房企前端开发所需资金，以及购房者购房所需资金。
秦虹说，今年房价出现报复性上涨的主观和客观条件都不具备。从主观条件上看，中央和地方政府对控制房价上涨提出了严格要求，要促使房价的合理回归。客观条件上看：一方面，目前为止的房市还在消化库存的阶段，房企现在不可能提价销售；另一方面，中央提出要采取有效措施增加普通商品房的供应，今年的房市会以普通商品房消费为主，普通商品房的价格不会对整个价格水平造成太大影响。
2. 开征房产税
秦虹认为，抑制房地产市场的投资和投机性需求是一个长期的过程，除了限购这样的政策，还有税收。她表示，房产税的试点取得了一定的成效，“房产税今后是一定要开征的，但多久以后全面开征我不知道”。她说，试点的目的不是为了试而试，而是为了铺开才试。
3. 当前调控核心是抑制投机和建设保障房
秦虹表示，目前楼市调控的核心就是两手一起抓，一手控制投资和投机性需求，控制房价的上涨，促进房价的合理回归，总理也说现在调控成果刚刚显现，要巩固调控成果，另外一手是大力建设保障性住房，同时还要满足市场刚性需求，调控目的不是让大家住不上房，而是让更多的人能够买的上房。
4. 楼市调控从注重经济功能转向注重社会功能
秦虹在演讲中提到，2003到2007年之间，国家宏观政策是防止经济从偏热走向过热，所以要采取有保有压的宏观调控政策。如果不能能够供给，需求大幅度上升，房价上涨就难以遏制。从2010年之前所有房地产调控政策更加看重房地产业的经济功能。2010年以后房地产政策调控现在和过去比有一个重要的转向，就是从注重产业的经济功能开始转向社会功能。政府的保障主要定位两种，第一种是托底性的保障，有一部分家庭一辈子一生可能都是低收入者，就业技能比较差，第二是暂时性的、过渡性的保障，年轻人一段时间收入低，工作不稳定，渡过一段时间以后，有的工作经验，收入提高了以后就离开保障。
方绍伟：2012年中国的房市不可能出现崩盘
从2011年的情况看，房价的回落主要是“数量制度限制”而不是“利率价格限制”的结果，即主要是行政主动干预而不是市场自动调节的结果，这其中的含义是：政府对房价的调控能力要比那些“唱空中国经济”和“唱空中国房市”的西方人所想象的要大得多。同样重要的是，中国现在正处于一个经济发展和社会转型期，其社会需求和经济扩张的能量，根本不能按西方成熟经济的市场循环规律来按图索骥。所以，要分析2012年中国的房市是否会崩溃，我们就不得不分析供求、货币、心理、制度等四个方面的有中国特殊性的因素。
首先，供求因素是决定房价的最基础因素。
住房需求的上升同中国人口的基数与城市化的速度息息相关。中国每年将有1500万左右的农民转化为城镇人口，这样的人口聚集结构决定了，中国的住房需求还会在高水平上持续很长时间。与强劲的需求相比，住房的供给也同样有力。在十二五期间，政府规划建设3600万套保障房，保障房覆盖率不足10%的局面将会改观。按照这个趋势，未来几年的住房供给将会加速改善，房价上涨的空间会被大大压缩，但供求失衡的基本局面并不可能在2012年发生突然的逆转。
第二是货币因素。住房的供求是通过货币来体现的，从1978年到2009年，中国的GDP只是原来的92倍，可货币规模却高达原来的705倍。2012年中国的货币存量仍将突破100万亿元人民币，使M2(广义货币M2=流通中现金+银行活定期存款+储蓄存款+证券公司客户保证金)与GDP的比例达到2.5，将远远超过日本的1和美国的0.7。所以，2012年的通货膨胀压力仍将继续，这意味着住房成本(包括工资成本)难以下降，而体现为实际购买力的购房需求也会随着体现为货币的财富而保持稳定。
第三是心理因素。心理因素包括“追涨不追跌”的投机心理，买房而不租房的“面子因素”和“攀比因素”。此外，虽然供求因素对一般商品来说是最基础的因素，但对资产性商品的房地产来说，“资产收益的心理预期”显然就比非资产性商品要重要得多。在借贷成本居高不下、税收风险又不太确定的目前情况下，“资产收益的心理预期”确实已经不利于房价继续暴涨，“面子因素”和“攀比因素”也因此多多少少地受到了抑制，这可能导致房价下降的预期会压倒房价回落后出现“报复性反弹”的预期。
最后一个因素是非常重要的制度因素。中国的房价问题还牵涉到同样重要的土地管理与出让制度、税收制度、地方土地财政制度、商品房预售制度、小产权房制度等等。这些制度都牵涉到盘根错节的刚性利益，同“利率市场化、汇率自由化、人民币国际化”一样，地权、税收和地方财政的进一步规范化仍然有很长的路要走。
最后值得一提的是，中国的房地产业已经逐渐成为中国经济的支柱产业，在调控力度加大的情况下，房地产投资仍占总投资的20%以上，占银行信贷的30%左右，房地产业占GDP比重接近10%(美国的占10%以上)。按国家统计局投入产出模型测算，中国每100亿元的房地产投资，可以带动上下游30多个关联产业的产出286亿元，其中房地产业自身10.98亿元。
这意味着说，当2012年的经济发展总基调是“稳中求进”，那么房地产业的总基调就不可能离开一个“稳”字。如此，2012年中国房地产业的总基调可以概括为“稳中微调”，调的是房产税改革试点、保障性住房、商品房有效供给，“限购、限价、限贷”等政策也会按具体省市的具体情况去调整。
综上所述，2012年中国的房市不可能出现崩盘，未来几年的房价会保持“高位震荡”的态势，部分城区的高房价下滑，不会影响总体房价的相对稳定。
中国向来是雷声大，雨点小，房地产业不会大起大落，但整体下降趋势不会改变，在个别城市和地方很可能还会有比较大的调整，这主要体现在那些房产开发过度，供过于求的城市和地方。房产业所以会调整，主要还在于我们发展方式的转变，而房产业不会大起大落，也只是因为调整经济发展方式需要一个过渡的时间，而并非国家真的拿房产业当经济支柱了，如果开发商没有看清形势，认为房产业可以永远红火下去，而不顺应国家的发展形势调整作出相应的调整，则必然会被时代淘汰。可以肯定地说，经济发展方式的调整是必然的，而且一定会转变到那种可以持续的发展方式上，转变到实体经济的发展上，而房产业作为消耗太多消费力和人民积累的不可持续的行业将逐步退出国家的战略，现在我们需要的只是时间，因为新的财源建设需要一个比较长的过程，而这种调整的决心不会改变和动摇。